모아주택, 모아타운 정확하게 알고 신청하기

"빠르게 새집 짓고 살던 동네 그대로 모아주택을 통해 탈바꿈되는 서울을 꿈꿉니다."

 

 

#모아주택, 모아타운이란?

• 공동 개발 시 용적률 완화, 완화 용적률 일부를 기부 채납하는 "소규모 주택 정비사업"입니다.
• 단독, 단가구 밀집 지역의 주차난을 해소하고 주거환경을 개선합니다.
• 저층 주거지의 초소형 다세대주택 양산을 막고 일정 규모 이상의 양질의 주택을 공급합니다.
• 기존 골목길, 커뮤니티 등을 보호하는 도심형 타운하우스를 건립합니다.

 

현재 서울시 저층 주거지의 87%(115 km²)가 재개발 불가 지역입니다.

향후, 10년 이내 재개발 법적 요건에 부합하는 지역은 16.7 km²에 불과합니다.

 

[ 서울시 전체 주거지 313 km² ] = [ 서울시 저층 주거기 131 km² ] + [ 재개발 불가지역 115 km² ]

 

 

 

 

#재개발 구역 지정요건

 

• 필수요건 - 면적 1만m² 이상 / 노후동수 2/3 이상

• 선택요건 중 1 - 주택접도율(4m) 40% 이하 / 과소필지(90m²) 40% 이상 / 호수밀도 60/ha 이상 / 노후 연면적 2/3 이상

 

현재 60~80년대 토지구획 정리사업 지역으로, 도로 폭 및 필지 규모가 협소하며, 주로 다가구, 다세대주택 건립으로 주택과밀 개발 되었습니다.

 

저층 주택 40%가 주차장이 없고 슈퍼 블록 내 200~600대의 불법 주차 중으로 주민 간 갈등이 발생하고, 소방차 진입이 어려워 화재 등 재난 대응이 취약합니다.

 

재개발이 어려운 저층 주거지의 새로운 정비방식 도입이 필요하며 난개발을 최소화하고, 체계적 정비를 위한 슈퍼블록 단위로 검토가 이루어져야 합니다.

 

 

 

 

 

모아타운 지정

모아타운 지정

 

 

 

#소규모 주택정비 사업 및 관리지역 검토범위

• 슈퍼블록단위 - 도보권에 근거한 실제 생활환경 기준으로 정비 방향 설정 - 약 30만m² 내외
• 모아타운 - 관리계획 수립 단위 - 약 10만m² 미만
• 모아주택 사업시행구역 - 사업시행단위, 소규모 주택정비사업 / 건축협정 - 약 2만m² 미만

모아주택은 소규모 주택정비사업 방식을 활용합니다.

*관련법률 : 빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특별법

 

• 자율주택 정비사업 - 소규모 주택정비 관리지역 등 - 평균 500m² 내외 기존 20세대 미만
• 가로주택 정비사업 - 6m 이상 도로로 둘러싸인 가로구역 - 1만m² 미만 기존 20세대 이상
• 소규모 재건축사업 - 노후 연립, 아파트 (안전진단 X) - 1만m² 미만 200세대 미만
• 소규모 재개발사업 - 역세권 350m, 준공업 지역 - 5천m² 미만

소규모 주택정비 사업의 장점은 빠른 사업 진행속도로 보통 재건축, 재개발에 8~10년 정도의 기간이 걸린다고 하면 소규모 주택 정비사업은 2~4년의 기간으로 가능합니다.

 

양질의 주거환경 및 공공성 확보를 위한 모아주택 사업시행 계획수립 기준은 아래와 같습니다.

• 부지면적 - 1,500m² (지하 주차장 건립 가능 규모)
• 주차장 - 주차장은 지하로 확보, 지상은 녹지 등 설치
• 배치계획 - 가로 대응형 블록 하우징
• 가로활성화 - 저층부 근생, 공동이용시설 설치
• 보행편의 - 대지 안의 공지(2~3m) 보도로 활용
• 가로유지 - 기존 가로체계 고려, 공공보행통로, 입체결정방식 활용 연결성 확보

 

 

 

 

#모아타운의 장점

 

1. 인센티브 등을 통한 사업여건 개선

• 가로주택 - 가로구역 요건완화, 사업면적 확대 (2만m²)
• 자율주택 - 관리지역 내 어디든 가능
• 용도지역 상향 - 1종→2종, 2종→3종 *증가되는 용적률의 50% 임대주택 기부채납
• 용적률 완화 - 정비기반시설 및 공동이용시설 설치 시 법정 상한 용적률 초과 완화
• 개별사업 노후도 완화 - 67% →57%
• 층수 완화 - 10층 이하 →평균 13층, 15층 이하 → 제한폐지

 

2. 건축협정을 통한 지하 주차장 통합 설치 허용

• 모아주택 계획 시 6m 이하 도로 사업시행구역 내 포함 가능, 단 여건을 고려하여 폐도 여부 결정
• 공공보해통로 지정, 도시계획시설(도로) 입체결정 등을 통해 통행 기능 유지

 

3. 특별건축구역 활용 통합적 계획 수립

• 가로대응형 주동 배치계획 - 중정형, 복합형 (저층+고층) 등
• 거점시설, 공동이용시설 등 연도형 배치

 

4. 공영 주차장 및 공원 조성 공공지원

• 기존 공원 등 - (공공) 주차장 조성
• 기부채납 부지 - (공공) 기반시설 조성, (민간) 토지 기부채납
• 민간 부지 - (공공) 주차장 매입, (민간) 주차장 조성

*모아타운별 공공예산 최대 375억 원 지원가능
[ 지방비 (시:구=7:3) = 시비 42% 158억 원 : 구비 18% 67억 원 ] + [ 국비 150억 원 ]

 

# 모아타운, 모아주택 추진 절차

 

모아타운 선정 및 지정단계

선정

공모공고 (시)

주민요청 (주민>자치구)

자치구검토 (자치구)

공모신청 (자치구>시)

선정위원회 심의(시)

선정결과 발표(시)

 

선정

주민제안 협의 (주민>자치구)

전문가 자문요청 (자치구>시)

전문가 자문회의 (시)

자문결과 통보 (시>자치구)

자문결과 안내 (자치구>주민)

관리계획 수립가능

 

계획 수립

관리계획 수립 (자치구)

전문가 사전자문 (시,자치구)

관리계획 승인신청 (자치구>시)

주민공람 14일이상 (시)

위원회 심의 (수권분과) (시)

관리계획 승인고시 (시)

 

 

#모아주택 사업 시행단계

조합설립 인가

통합 심의

관리처분계획 수립

사업시행계획 인가

이주 및 착공

준공

 

 

 

모아주택

모아주택

모아주택

모아주택

모아주택

모아타운 모아주택 심의기준

모아주택

모아타운 모아주택 지원

모아타운 모아주택 지원

 

 

#새로운 저층 주거지 정비방식 모아주택 정책 수립 및 대외발표

 

• 22.02~06 - 모아타운 대상지 선정 (12개 자치구 21개소)
• 22.05.30 - 모아주택, 모아타운 활성화 (층수완화, 주민제안절차 등) 기준마련
• 22.07.20 - 모아타운 관리계획 수립 가이드라인 마련 및 배포
• 22.10.17 - 세입자 보상 기준 마련, 2종 지역 층수제한 폐지 조례개정, 시행
• 22.07~10 - 모아타운 대상지 추가선정 (19개 자치구 총 27개소)
• 22.10~12 - 국토부 주관 전국 지자체 워크숍, 서울시 모아타운 사례발표(3회)

 

#모아주택, 모아타운 추진전략

 

• 부동산 시장 안정화 - 모아타운 투기세력 유입 차단, 주민갈등 초래 방지
• 사업시행 활성화 지원 - 원활한 통합시행 지원, 소규모 조합운영비 절감
• 창의적 디자인 강화 - 신속한 조합설립 지원, 전문가 TF운영
• 지속가능한 유지관리 - 건축협정 제도 활용 기준 마련, 공동관리에 대한 분쟁 해소

모아타운 선정 방식 개선	사업지원 전문인력 투입	절차 개선 및 디자인 향상	공동공간 관리 방안 마련
년 1회 공모 -> 수시공모 (주민동의 등 신청기준 강화) 주민제안방식 확대운영 사업시행 단위 완화	사업 총괄 관리를 위한 전문인력 현장 파견 지원 조합운영비 절감을 위한 가이드라인 마련	완화기준 적용을 위한 모아타운 우선 지정 모아주택 디자인 가이드라인 마련	지원 기구를 통한 입주자 대표회의 통합구성 관리업체 통합선정 등

 

주민 참여 의지가 높은 지역은 신속하게 모아타운 대상지 선정

• 주민설명회 + 조합 3개소 이상 또는 사업예정지 3개소 이상 (각 주민동의율 30% 이상)
• 최소면적기준 마련 : 3만m² 이상 ~ 10만m² 미만

 

모아주택 사업추진 지원을 위한 전문 인력 현장 투입 (모아타운 코디네이터 지원)

• 서울시 - 모아타운 대상지 선정
• 서울시 → 자치구 - 모아타운 관리계획 수립비용 재배정
• 자치구 - 관리계획 수립 (코디네이터 운영과업 포함)
• 자치구 - 코디네이터 지원 및 운영
• 서울시 - 관리계획 및 사업시행계획 심의
• 조합 - 공동개발 시행추진

 

#SH공사 모아타운 총괄 관리를 통해 신속한 사업 추진 지원

 

SH공사 참여 공공관리 모아타운 시범사업 추진방법 : 서울시 - SH 간 업무 대행 계약 체결

 

SH역할

- 지역현황 분석 및 주민설명회 등 의견수렴

- 관리계획 수립 참여 및 지원

• 사업시행구역의 대안제시 및 합리적 조정
• 사업성분석 등 사업성 개선방안 제시
• 모아주택 디자인 향상을 위한 건축기획(안) 제시 등

- 모아주택 개별 사업추진 지원 : 개별 조합설립을 위한 각종 행정지원

- 주민동의 시 공동사업시행 추진

 

 

여기까지 새로운 저층 주거지 정비방식 모아주택, 모아타운에 대해 알아보았습니다.

자료가 더 나오는 데로 업데이트를 하도록 하겠습니다.

모아주택, 모아타운 신청에 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

*첨부자료

모아주택 PowerPoint 프레젠테이션.pdf

16.13MB

 

 

 

*참고 : 서울특별시 보도자료

서울특별시 - 동행·매력 특별시 서울